En esta ocasión quiero hablar sobre lo que se consideran vicios ocultos. Para comenzar ¿qué significan los vicios ocultos? Básicamente son los defectos de un inmueble ya sea vivienda o algo comercial como locales o bodegas que se hayan adquirido por una compraventa y sin que se le haya informado al comprador por parte de la persona que le vendió la propiedad.
Esto puede ser porque el dueño no se dió cuenta sobre dicha falla o que no se le haya informado a propósito para que no influyera en el precio o en el cierre de la venta.
En lo personal en mi trabajo como agente inmobiliario a veces me preguntan los posibles compradores que si les puedo dar garantía, pero si la casa es usada les explico que no puedo darles ningún tipo de garantía debido a que es usada y efectivamente puede tener vicios ocultos de los cuales no nos hayamos dado cuenta, pero les digo que si consideran todos los beneficios en cuanto a precio, ubicación y todas las amenidades con las que cuenta la propiedad vale totalmente la pena, que si llega a tener una gotera o alguna fuga será barato repararla comparado con lo que se está ahorrando en el precio.
También les digo que pueden traer a alguien para que revise la casa porque por lo general en los avalúos no se detectan los vicios ocultos. Algunas veces si lo hacen pero en mis casi dieciséis años de experiencia solo una vez los clientes decidieron no comprar después de que llevaron a alguien que hizo una revisión.
¿Qué tipo de vicios ocultos existen?
Son diversos los tipos de fallas que se pueden encontrar en un inmueble, los más comunes son:
Fugas de agua en llaves o en cisterna o tinaco.
Falla en contactos o apagadores.
Humedad en muros o techó.
Goteras o filtración de agua en techó.
Algún vidrio roto o ventanas que no se pueden abrir o cerrar.
Puertas que no se abren o cierran bien.
Ese tipo de fallas son las más comunes. Si estás en busca de una casa usada o cualquier tipo de inmueble usado, debes estar preparado para encontrarte con eso, pero lo que mejor puedo recomendar es que antes de cambiarte debes llevar a alguien especializado para que revise y haga las reparaciones pertinentes, creeme que no gastaras mucho y te evitarás muchos dolores de cabeza.
Si por otro lado la propiedad es nueva ahí si cambia por completo la situación ya que la empresa constructora te tiene que otorgar garantía para todo tipo de desperfectos que puedan salir, estos por lo general en instalaciones eléctricas le dan un año o menos al igual que en instalaciones hidráulicas, puertas y accesorios y muebles de baño o cocina, pero en cuanto a daños estructurales si son por lo general a 10 años porque esas a veces no se presentan de inmediato.
Si el inmueble es nuevo tienes que cerciorarte qué tipo de garantía incluye y por cuánto tiempo, pero sobretodo que te pongan esa garantía por escrito ya que si no lo hacen puede que se les olvide y si llegas a requerir hacerla válida no te quieran cumplir sus obligaciones.
De preferencia que te lo pongan en tu contrato de compraventa para mayor seguridad. Si la compra la haces por medio de un crédito hipotecario el banco o la institución de crédito obliga al constructor a otorgar la garantía necesaria para que por lo menos durante la vida del crédito la propiedad este protegida ya que tienen que asegurarse de que la casa estará en buen estado en caso de que se caiga en problemas de pago y la tengan que recuperar para revenderla.
Otra recomendación que les hago a mis clientes es que le den mantenimiento frecuentemente que mantengan limpios los techos para que la tierra acumulada no provoque humedad o muchas veces hay árboles grandes cerca que tiran las hojas en el techo y eso también provoca humedad en muros y plafones. Una pequeña gotera puede acabar con la madera de los muebles de cocina en poco tiempo por eso se tiene que reparar de inmediato, también pulir pisos y mantener pintadas las paredes te puede ayudar mucho. Mantener el jardín en buen estado también te previene de que crezca mucho y provoque humedad en las paredes.
Hacer esto mantendrá tu casa en buen estado lo que a su vez eleva el calor de la propiedad.
Así pues como lo he explicado es diferente cuando se compra una casa usada a una nueva por eso se tienen que tratar de manera distinta cada caso.
A veces los dueños me dicen que les ofrezca garantía a los compradores por cierto tiempo contra vicios ocultos, yo les recomiendo que no lo hagan porque hay compradores que se quejan hasta porque se funde un foco y es un dolor de cabeza, en esos casos si el propietario se aferra, le específico al comprador que las reclamaciones se le tienen que hacer directamente al dueño que les vendió la propiedad, porque muchas veces ya cuando se recibe el dinero ya no quieren cumplir lo que se le prometió.
Son muchos los tipos de vicios ocultos que pueden salir en una propiedad y si estás en busca de comprar una vivienda y no te gustaría tener que mandar hacer reparaciones lo más recomendable es que te vayas por una casa nueva en lugar de una usada; pero si por otra parte no te preocupa tener que arreglar desperfectos pero puedes negociar un buen precio por la propiedad lo tuyo si sería una usada la primera opción.
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Gabriel Ortiz G.
Agente inmobiliario
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