¿Se puede invertir en bienes raíces sin dinero? Muchas veces me encuentro con esta pregunta de amigos y parientes que saben que soy agente inmobiliario y me dicen que ellos quieren invertir pero no tienen dinero, pero como seguramente vieron algún video en YouTube o escucharon en un podcast que eso se puede hacer. Siempre antes de contestar a esa pregunta imaginen la escena moviendo mis ojos hacía arriba y por dentro pensando “pobre ingenuo", esas publicaciones son solo para que ellos puedan monetizar sus videos o sus podcast o incluso hasta para venderte un curso donde supuestamente vas aprender a hacerlo.
Esto que escribo aquí es solo en base a mi experiencia de ya quince años viviendo de ser agente inmobiliario y también de invertir en bienes raíces, pero resaltó invertir porque es en toda la palabra con el capital que se requiere para esas inversiones que he hecho. Puede que haya gente que opine lo contrario y con todo gusto me pueden dejar en la parte de abajo destinada a comentarios lo que piensan o como le han hecho. Ya que siempre he dicho que tal vez nadie tiene la verdad absoluta.
Empecemos considerando que si decimos que queremos invertir pero no tenemos un centavo pues desde ahí consideramos que no se puede porque se requiere capital, he oído en videos que puedes invertir tu tiempo, tal vez si, pero para comprar una propiedad inmobiliaria no puedes llegar con el dueño y decirle, “le compró su casa o terreno pero le pagaré con tiempo”, seguramente te dirán precisamente que no les hagas perder su tiempo.
En esos videos que les comentó dicen que consigas un terreno y busques a un arquitecto que te haga el proyecto, y que ya cuando lo encuentres y tenga el proyecto hecho que supuestamente pagará el arquitecto dicho proyecto, tienes que buscar al dueño y convencerlo de que aporte el inmueble en sociedad, se desarrolle el proyecto y que vendan la propiedad o propiedades ya terminadas y se repartan las ganancias entre todos. En teoría suena bien y hasta seguramente muchos se han puesto a buscar un terreno y un arquitecto inversionista, pero déjenme decirles que esos proyectos son muy costosos y los arquitectos no lo realizarán si no tienen el contrato entre el dueño y tu para que busques a el inversionista. ¿Sabes lo difícil que es que un propietario te firme ese contrato? Y también que acepte las condiciones que le ponga el inversionista, y otra pregunta en el supuesto que se acomoden los astros y se logré realizar el proyecto ¿Quién venderá la propiedad ya terminada? ¿A caso tú? En muchas ciudades o países se requiere una licencia inmobiliaria para poder hacerte cargo de eso y si no la tienes, tendrías que contratar a una inmobiliaria para realizar la promoción y venta.
Requerirán dinero para poder moverte y acudir a tus citas, en muchas ocasiones tendrás que invitar a comer a los involucrados y serás tú el que tiene que pagar la cuenta. Algunas veces se requiere que viajes a otra ciudad para ver al dueño o a alguien más que también intervenga, esos gastos van por tu cuenta, agrega la gasolina para tu vehículo, papelería que se requiera, un abogado que realice correctamente los contratos.
Como podrás ver no es tan simple como lo cuentan los supuestos expertos, tal vez ellos hacen este tipo de negocios pero ya tienen un capital que pueda solventar todos esos gastos que a la larga no son pocos.
Otra cosa que he visto que pregonan e incitan a que sus seguidores lo hagan es que compren una propiedad a crédito y luego la revende, sobre todo los fans de los libros como “Padre rico, padre pobre”, dicen que utilices el dinero de otros (de los bancos) y no el tuyo, pero veamos esta opción.
Para comprar una propiedad con crédito bancario al menos en México que es donde vivo te piden los siguiente las instituciones bancarias:
Comprobar ingresos según el crédito que estás solicitando. Este requisito a veces hace que no te autoricen porque si no puedes demostrar solvencia nadie se arriesgará a prestarte dinero.
Te piden de un 10% hasta un 30% de enganche dependiendo del banco. Entonces aquí si ocupas dinero aunque ya tengas autorizado el crédito.
Gastos notariales, impuestos y comisiones del banco. Además de lo que tienes que pagar por el punto anterior tienes que desembolsar estos gastos que entre todos puede llegar hasta un 10% sobre el valor de la vivienda, así que ocupas más dinero.
Remodelación. Si es una casa que compras barata pero requiere mucha remodelación, otra vez vas a ocupar recursos para poder llevar a cabo esas mejoras.
Penalizaciones. Algunos créditos bancarios te penalizan si líquidas anticipadamente el crédito, así que también tienes que considerar esa parte.
Como podrás ver no es tan simple eso de invertir por medio de un crédito.
Algo relacionado también con el crédito hipotecario y que encuentras a miles de personas en internet recomendado que compres una casa por medio de crédito y la pongas en renta y que con dicho arrendamiento se pagará sola y que hasta vas a tener ganancia desde la primera renta que cobres.
Al menos en México es un mito porque si das de enganche un 10% del valor de la propiedad, la mensualidad es un hecho que va a quedar por arriba del precio que manejes de renta, así que no será una inversión sino un gasto más que tendrás mes con mes. Yo vendo muchas propiedades de gente que se dejó enganchar con esa supuesta promesa que iban hacer el negocio de su vida arrendando la propiedad que compraron a crédito y finalmente solo se convirtió en una carga que llevan cuesta arriba. Por lo que tarde o temprano buscan a alguien que les ayude a deshacerse de la propiedad y por lo general ya cuando hacen cuentas ven que tuvieron pérdidas en vez de ganancia porque la mayor parte de su mensualidad se va a los intereses del crédito.
Así que mi consejo en esto último es que no vayas a cometer esos errores. Yo si recomendaría que comprarán una segunda casa a crédito para rentar, siempre y cuando la casa donde vives ya la hayas terminado de pagar o que no seas inquilino, porque eso sí sería todavía más ilógico.
Otro consejo que te dan los supuestos expertos es que no necesitas tener dinero para entrar en bienes raíces, para ser intermediario de alguien que quiere vender su propiedad y tú le ayudes a venderla. Por supuesto que necesitas prepararte para poder ofrecer un servicio de corretaje como se le conoce en el mundo inmobiliario, tienes que saber lo que estás haciendo, porque si no puede ser que no logres la venta y solo quedes mal con tu cliente.
Y como lo dije un punto anterior, en muchos lugares se requiere una licencia inmobiliaria para poder prestar el servicio de corretaje. Pero veamos un supuesto que donde tu vives no se requiere licencia y por azares del destino alguien confía en ti para que vendas su inmueble. ¿Cómo lo vas a promocionar? Si tu idea es solo ponerle una lona que diga se vende y tu teléfono, y tal vez publicarla en tus redes sociales; puede ser que cuentes con suerte pero va a ser muy difícil que logres esa venta.
En este caso se requiere invertir en publicidad, un ejemplo es lo que yo hago con las propiedades que me confían mis clientes para que las ponga en venta es que primero hago el cálculo de cuánto será mi comisión si logro vender la propiedad, por ejemplo una casa de $1,000,000.00 me dejará una comisión de $50,000 si tengo un 5% en el contrato. Lo que hago es invertir de inmediato un 10% del valor de la comisión que me ganaré sí logró la venta, entonces de entrada invierto $5,000.00 en publicidad de esa propiedad, lo que me obliga a venderla rápido para recuperar mi inversión.
La propiedad donde he ganado la comisión más alta tuve que invertir antes de venderla la cantidad de $56,000.00 ya que la comisión era de $560,000.00 porque un inmueble así no se vende solo subiéndolo a las redes sociales o a algún portal inmobiliario, sino que se tienen que impulsar las publicaciones en esos medios metiendo dinero, algunos requieren anuncios especiales en la propiedad, folletos, anuncios en la zona, anuncios en revistas especializadas o en espectaculares.
Así que en este punto puede ser que si puedas entrar sin dinero pero para que realmente ganes dinero tienes que invertir primero en ti, es decir en cursos y certificaciones para que puedas brindar una excelente asesoría a tus clientes y después invertir en publicidad para las propiedades que estás promoviendo.
Para concluir con este artículo me gustaría responder a la pregunta inicial diciendo que es una verdad a medias y un mito a medias, pero para mi se inclina mucho más la balanza hacía el mito. Me gustaría saber tu opinión y leerla en los comentarios en la parte de abajo.
Si requieres una asesoría personalizada mándame un correo a consultoria.orp@gmail.com el costo es muy bajo.
Gabriel Ortiz G.
Agente Inmobiliario
consultoria.orp@gmail.com
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