¿Puedo traspasar mi casa si tengo un crédito Infonavit?

 ¿Puedo traspasar mi casa si tengo un crédito Infonavit?

En México el crédito Infonavit talvez es el más utilizado como crédito hipotecario, por la facilidad que tiene acceder a el, aunque anteriormente no era la mejor opción, de hecho para mí está una de las peores opciones en el mercado, pero como dije al inicio la facilidad que tiene de acceder a el porque cualquier trabajador que cotiza al IMSS tiene derecho a usarlo.

Solo se tiene que elegir una vivienda ya sea nueva o usada y comenzar el trámite, pero hasta hace unos pocos años era un crédito en salarios mínimos lo que provocaba que las personas de menores ingresos se les incrementará el capital cada inicio de año y lo que se volvía una deuda interminable.

Actualmente son créditos en pesos por lo que ya no sube el capital cada año y eso ayuda mucho más.

Mucha gente que tiene una casa con crédito Infonavit, con el paso del tiempo se quieren deshacer de ellas por diversos motivos, de los cuales no es el tema de este artículo, talvez escriba uno sobre ese tema pero será en otra ocasión.

A mí como agente inmobiliario me llegan clientes frecuentemente que me piden que les ayude a traspasar su casa que están pagando a dicho instituto. Siempre les pregunto el motivo para ver si es viable la opción de que se deshagan de la casa y checo el saldo actual del crédito, para ver cuánto les puede quedar en caso de que se haga el trato.

Cabe mencionar que es muy importante que para el Infonavit no está permitido hacer un traspaso como tal, primero explicaré lo que es un traspaso o lo que la mayoría de la gente cree que es un traspaso.

Un traspaso como tal es que se haga un contrato entre quin quiere traspasar y quién quiere comprar el traspaso, es decir que el dueño pide una cantidad de dinero y al recibir dicha cantidad el comprador recibe la posesión y a partir de ese momento el pagará las mensualidades de ahí en adelante, pero el crédito queda a nombre del dueño original porque hasta que se liquide el total de la hipoteca se puede cambiar de nombre la escritura de la casa.

Este tipo de traspasos son los que no acepta el Infonavit, porque legalmente pueden producir muchos problemas.

¿Pero qué es lo que acepta Infonavit? 

El Infonavit si te permite vender una casa que actualmente no se le haya liquidado, pero la manera correcta de hacerlo es que sea de contado, es decir que tú comprador tenga la cantidad exacta que tú estás pidiendo por ella, cabe mencionar que de dicha cantidad se tiene que liquidar el crédito, pondré un ejemplo:

La casa que quieres vender actualmente tiene un valor avalúo de $700,000 y es el precio que pusiste y el cliente decide que te la pagará a ese precio (eso casi nunca pasa, casi siempre pagan menos que el valor avalúo), pero tu saldo del crédito es de $250,000 se tiene que hacer un contrato de promesa de venta donde se mencioné ese adeudo y que será cubierto antes de firmar la escritura. El comprador te tendría que dar un anticipo por la cantidad del crédito actual para que sea liquidado el saldo. Una vez liquidado el crédito se puede proceder a la firma de escritura, para esto es importante que tú notario de confianza te asesoré para que vean el tema de la cancelación de hipoteca y la firma de escritura, también te puede ayudar tu agente inmobiliario si es que tienes uno.

Ahora tenemos el segundo caso, cuando tú comprador quiere pagar con su crédito Infonavit, en este caso, se tiene que cubrir con el crédito la cantidad total que se pide por la casa, en el caso del ejemplo anterior eran $700,000 el cliente si no ajusta esa cantidad el tendría que pagar la diferencia para ajustar el total. Supongamos que si la alcanza y tú saldo deudor como en el ejemplo anterior es de $250,000 en este caso se tiene que solicitar a Infonavit lo que se llama "carta saldo", la cuál es el documento que certifica la cantidad real que se le debe al instituto y que al momento de que dispare el pago ellos se quedan con el importe que viene en la carta saldo lo que automáticamente genera que tú crédito sea liquidado y el nuevo dueño reciba libre de gravamen la propiedad.

Es importante que sepan que el Infonavit no trabaja de manera estandarizada en todos los estados del país, si no que cada oficina pone sus propias reglas dependiendo de los empleados y nosotros como agentes inmobiliarios o ustedes cómo usuarios directos tienen que cumplir los requisitos que pidan en su ciudad.

También lo importante es que sepan que si pueden vender una casa o departamento que todavía se está pagando a dicho instituto, pero que estén concientes de que el crédito tiene que quedar liquidado para realizar la venta.

Si requieres más información al respecto con gusto te puedo ofrecer una asesoría personalizada, solo tienes que ponerte en contacto conmigo, mándame un correo a consultoria.orp@gmail.com y con gusto te ayudaré.

Me gustaría ver en los comentarios que opinas sobre este tema que les estoy presentando y sobre que otros quisieran que escriba, déjenme sus comentarios con gusto los leeré.

Gabriel Ortiz G.

Agente inmobiliario

consultoria.orp@gmail.com

Vicios ocultos en una casa nueva o usada y en la construcción

 En esta ocasión quiero hablar sobre lo que se consideran vicios ocultos. Para comenzar ¿qué significan los vicios ocultos? Básicamente son los defectos de un inmueble ya sea vivienda o algo comercial como locales o bodegas que se hayan adquirido por una compraventa y sin que se le haya informado al comprador por parte de la persona que le vendió la propiedad.

Esto puede ser porque el dueño no se dió cuenta sobre dicha falla o que no se le haya informado a propósito para que no influyera en el precio o en el cierre de la venta.

En lo personal en mi trabajo como agente inmobiliario a veces me preguntan los posibles compradores que si les puedo dar garantía, pero si la casa es usada les explico que no puedo darles ningún tipo de garantía debido a que es usada y efectivamente puede tener vicios ocultos de los cuales no nos hayamos dado cuenta, pero les digo que si consideran todos los beneficios en cuanto a precio, ubicación y todas las amenidades con las que cuenta la propiedad vale totalmente la pena, que si llega a tener una gotera o alguna fuga será barato repararla comparado con lo que se está ahorrando en el precio.

También les digo que pueden traer a alguien para que revise la casa porque por lo general en los avalúos no se detectan los vicios ocultos. Algunas veces si lo hacen pero en mis casi dieciséis años de experiencia solo una vez los clientes decidieron no comprar después de que llevaron a alguien que hizo una revisión.

¿Qué tipo de vicios ocultos existen? 

Son diversos los tipos de fallas que se pueden encontrar en un inmueble, los más comunes son:

Fugas de agua en llaves o en cisterna o tinaco.

Falla en contactos o apagadores.

Humedad en muros o techó.

Goteras o filtración de agua en techó.

Algún vidrio roto o ventanas que no se pueden abrir o cerrar.

Puertas que no se abren o cierran bien.

Ese tipo de fallas son las más comunes. Si estás en busca de una casa usada o cualquier tipo de inmueble usado, debes estar preparado para encontrarte con eso, pero lo que mejor puedo recomendar es que antes de cambiarte debes llevar a alguien especializado para que revise y haga las reparaciones pertinentes, creeme que no gastaras mucho y te evitarás muchos dolores de cabeza.

Si por otro lado la propiedad es nueva ahí si cambia por completo la situación ya que la empresa constructora te tiene que otorgar garantía para todo tipo de desperfectos que puedan salir, estos por lo general en instalaciones eléctricas le dan un año o menos al igual que en instalaciones hidráulicas, puertas y accesorios y muebles de baño o cocina, pero en cuanto a daños estructurales si son por lo general a 10 años porque esas a veces no se presentan de inmediato.

Si el inmueble es nuevo tienes que cerciorarte qué tipo de garantía incluye y por cuánto tiempo, pero sobretodo que te pongan esa garantía por escrito ya que si no lo hacen puede que se les olvide y si llegas a requerir hacerla válida no te quieran cumplir sus obligaciones.

De preferencia que te lo pongan en tu contrato de compraventa para mayor seguridad. Si la compra la haces por medio de un crédito hipotecario el banco o la institución de crédito obliga al constructor a otorgar la garantía necesaria para que por lo menos durante la vida del crédito la propiedad este protegida ya que tienen que asegurarse de que la casa estará en buen estado en caso de que se caiga en problemas de pago y la tengan que recuperar para revenderla.

Otra recomendación que les hago a mis clientes es que le den mantenimiento frecuentemente que mantengan limpios los techos para que la tierra acumulada no provoque humedad o muchas veces hay árboles grandes cerca que tiran las hojas en el techo y eso también provoca humedad en muros y plafones. Una pequeña gotera puede acabar con la madera de los muebles de cocina en poco tiempo por eso se tiene que reparar de inmediato, también pulir pisos y mantener pintadas las paredes te puede ayudar mucho. Mantener el jardín en buen estado también te previene de que crezca mucho y provoque humedad en las paredes.

Hacer esto mantendrá tu casa en buen estado lo que a su vez eleva el calor de la propiedad.

Así pues como lo he explicado es diferente cuando se compra una casa usada a una nueva por eso se tienen que tratar de manera distinta cada caso.

A veces los dueños me dicen que les ofrezca garantía a los compradores por cierto tiempo contra vicios ocultos, yo les recomiendo que no lo hagan porque hay compradores que se quejan hasta porque se funde un foco y es un dolor de cabeza, en esos casos si el propietario se aferra, le específico al comprador que las reclamaciones se le tienen que hacer directamente al dueño que les vendió la propiedad, porque muchas veces ya cuando se recibe el dinero ya no quieren cumplir lo que se le prometió.

Son muchos los tipos de vicios ocultos que pueden salir en una propiedad y si estás en busca de comprar una vivienda y no te gustaría tener que mandar hacer reparaciones lo más recomendable es que te vayas por una casa nueva en lugar de una usada; pero si por otra parte no te preocupa tener que arreglar desperfectos pero puedes negociar un buen precio por la propiedad lo tuyo si sería una usada la primera opción.

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Gabriel Ortiz G.

Agente inmobiliario

consultoria.orp@gmail.com

Cómo pagar tu crédito hipotecario muy rápido

 Hola que bueno que te interesen este tipo de contenido, ya que seguramente algo bueno aportará a tu vida financiera al ayudarte a liquidar el crédito hipotecario que tienes sobre tu casa o departamento.

Cabe mencionar que yo mismo aplique esto en una propiedad que liquide a finales del año pasado y actualmente estoy haciendo varias cosas de las que aquí recomiendo para liquidar otra hipoteca que tengo de la casa donde vivo actualmente, así es que al menos por mi parte si predicó con el ejemplo.

Si vives en México es muy probable que tú hipoteca sea con Infonavit, Fovissste o algún banco, aunque la primera opción es la más usada en el país, esto debido a la facilidad de poder solicitar este tipo de crédito.

No importa con quién tengas la hipoteca de tu casa, por lo general todos operan de la misma manera.

El primer paso es que sepas cuánto es tu saldo actual del crédito, es increíble que la mayoría de la gente no sepa cuánto es su deuda actual, si tú eres de los que no lo sabe, de inmediato saca un estado de cuenta con la institución que lleva tu crédito, actualmente es muy fácil ya que se cuenta con herramientas digitales que nos facilitan esos trámites.

El segundo paso es que ya cuando sabes cuál es tu saldo actual te pongas un plazo de tiempo para liquidar el crédito, puede ser dos o tres años e incluso cinco; por ejemplo si apenas tienes dos o tres años con el crédito es mejor ponerse un plazo largo como meta, tal vez cuatro o cinco años serían una buena opción, pero si llevas ya diez o doce años pagando lo mejor sería un plazo corto como uno o dos años para liquidar el saldo pendiente.

Esto se dice fácil pero es muy complicado porque se requiere de paciencia, fuerza de voluntad, y creatividad para obtener ingresos con los cuales ir abonando frecuentemente al capital y así poder disminuir el crédito.

Ya cuando elegiste en cuanto tiempo te propones liquidar la hipoteca viene lo bueno, poner manos a la obra.

Es importante que hagas un plan por escrito y de preferencia en papel, posteriormente lo puedes pasar a un archivo que puedas tener en tus equipos como laptop, tablet o celular para que lo tengas a la mano siempre.

Haz una lista de todos tus gastos diarios que haces, los comunes y los que no son frecuentes y fíjate bien si vale la pena hacer cada gasto, evalúa si son gastos indispensables o si los puedes evitar. Cuando veas todos los que puedes evitar esa cantidad que gastabas en ellos los usarás para darlos como abono anticipado al capital de tu crédito, no importa el monto, lo que importa es que te hagas el hábito de abonar frecuentemente al crédito pagos que no sean tu mensualidad ordinaria.

Tienes fondo de ahorro en tu trabajo, cuando te entreguen una cantidad va para tu crédito hipotecario, recuerda que todo lo que deposites al crédito fuera del pago ordinario mensual se irá al capital directamente y eso reducirá drásticamente el plazo.

Otro punto importante es que no te atrases nunca en tu pago mensual ordinario porque hasta con un solo día de atraso te implica pagar intereses moratorios y una cantidad fija adicional por penalización por retraso, así que es muy importante ni un solo pago atrasado debes tener.

Cuando el crédito es de Infonavit muchas veces se cambia de trabajo o simplemente se queda uno sin empleo, la gente piensa que no pasa nada pero la realidad es que se generan recargos, intereses moratorios y el capital comienza a subir muy rápido, por eso si llegas a quedarte sin empleo tienes que buscar la manera de hacer los pagos mensuales, si es posible vender dulces afuera de la casa hazlo pero no dejes de pagar tu hipoteca.

Si ya redujiste gastos y estás abonando eso que te ahorras, es hora de ponerse creativo y buscar la manera de generar otros ingresos para destinarlos al pago anticipado. Yo lo hice con la casa que termine el año pasado, vendí la ropa de mis hijos que ya no les quedaba pero estaba en buen estado, así como juguetes que ya no usaban, también viejos equipos de teléfono que todavía funcionaban pero ya no se usaban, muebles que ya no ocupaba e incluso tenía una estufa viejita que había cambiado la puse en venta y se fue muy rápido, recuerda que la basura de unos puede ser el tesoro de otros. Todo lo que obtenía lo destinaba al crédito.

Todo lo vendía por medio de facebook sin problema, actualmente voy a ver qué puedo vender porque la ventaja de tener hijos es que crecen muy rápido y la ropa ya no les queda o los juguetes ya no los usan, también tengo varias cosas de la casa que ya no se ocupan que estorban y todo eso se va a ir.

Tengo un cliente que me compró una casa y la acabo de pagar muy rápido ya que en los fines de trabajo que descansaba se puso a vender accesorios de cocina en los tianguis (mercados de pulgas para los que no viven en México) cercanos a su casa y todas su ganancias las abonaba a su crédito, solo tardo cuatro años en pagar un crédito que era a treinta años.

En mi caso como soy comisionista cada dos meses destino una comisión íntegra el pago anticipado a capital de mi crédito, eso lo hice en el crédito anterior y en este lo estoy haciendo desde que termine de pagar el otro.

Aparte algo que te recomiendo es que destines cada semana una pequeña cantidad que puedas abonar como pago anticipado a capital, no importa cuánto sea lo que importa es que abones cada semana algo, hazlo como si fuera el pago a una suscripción semanal.

Cada peso que abones a tu capital fuera de tu pago ordinario te ayudará a cumplir tu meta de terminar de pagar tu crédito en el tiempo que te lo propusiste. También es importante que no se quede solo como un escrito más, sino que a diario leas las estrategias que escribiste para que no lo olvides, yo las leo por la mañana y por la noche, así siempre tengo en mente que debo hacer pagos anticipados al capital.

Espero que esté contenido te sea de ayuda y me gustaría mucho que me escribas tus comentarios, los leeré y con gusto los contestaré y si quieres que escriba sobre algún tema específico de bienes raíces hazlo saber en los comentarios y con gusto escribiré sobre eso.

Gabriel Ortiz G.

Agente inmobiliario

consultoria.orp@gmail.com

Dinero que tienes en Infonavit y que puedes disponer de él

 

En esta entrada te presento el tema sobre el dinero que tienes ahorrado en Infonavit, el cuál te pertenece y el cuál tal vez no sabías que puedes usar. Este se llama "subcuenta de vivienda" y es un monto que se va ahorrando progresivamente si estás cotizando al IMSS y por ende al seguro social.

Anteriormente está subcuenta de vivienda se podía disponer solamente de dicho ahorro al momento de hacer uso el crédito Infonavit al comprar una vivienda, o bien al jubilarse se tenía que hacer un juicio.

Afortunadamente ahora cambio en cuanto a la parte de la jubilación, solo se tiene que solicitar a la Aforé dónde estás afiliado y es un pequeño trámite muy sencillo que en unos cuantos días tendrás tu dinero disponible en tu cuenta bancaria.

También ahora se puede disponer por medio del crédito para mejorar la casa llamados mejoravit. 

Es común que en mi trabajo de agente inmobiliario me pregunten mis clientes que si pueden retirar su dinero de su subcuenta de vivienda en efectivo, lo cuál si todavía no están jubilados o pensionados es imposible.

La subcuenta se creo con el fin de que se tenga un ahorro el cuál sale de las aportaciones que hace el patrón a cada uno de sus trabajadores con un 5% del total del sueldo de sus empleados. Dicho ahorro es con la finalidad de que se tenga una suma ahorrada para que al momento de adquirir una vivienda por medio del crédito Infonavit la deuda sea menor lo que actúa como un enganche.

Un ejemplo si la vivienda vale $900,000.00 y se tiene un ahorro en la subcuenta de vivienda de $120,000.00 el crédito solo sería de $780,000.00 lo que sería un beneficio para los trabajadores ya que es menos el monto de crédito.

Para la gente que tiene una buena cantidad de subcuenta de vivienda y quieren sacar ese dinero pero les falta mucho para la jubilación la forma en que se puede hacer es comprar una vivienda o departamento económico que sea más o menos del valor del ahorro, por ejemplo si se tiene $500,000.00 en la subcuenta de vivienda se compra un departamento de valor de unos $550,000.00 lo cuál significa que solo se tendría $50,000.00 de crédito Infonavit, se liquida lo más pronto posible para cancelar la hipoteca y se revende de inmediato para que en ese momento le quede su dinero en efectivo.

Para mí la mejor opción es esperar a que sea el momento de la jubilación porque se contaría con una buena cantidad de dinero para disfrutar en el momento del retiro.

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Gabriel Ortiz G.

Agente inmobiliario

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10 Consejos para compradores primerizos

 Está vez te presento en esta sección para compradores primerizos algo que es muy importante: "La ubicación".

Me enfocaré en casa habitación ya que es lo que más demanda el mercado y creo que es importante orientar un poco a las personas que se ponen en busca de comprar su primer casa.

Los principales puntos a tomar en cuenta son los siguientes:

1. Analiza que es lo que no te gusta de las casas donde has vivido hasta el momento, esto en cuanto a la zona donde han estado o está ubicada la casa donde vives actualmente. 

Un ejemplo de esto es si detestas el ruido y la casa está en una avenida muy transitada lo que te genera malestar.

Haz una lista de lo que no te gusta en cuanto a ubicación.

2. Ahora toca el turno a lo que si te gusta de todos los lugares donde haz vivido hasta el momento.

Un ejemplo puede ser, la cercanía al trabajo, cercanía a escuelas, transporte público cerca, etc.

Estos dos primeros puntos son indispensables para que inicies con la búsqueda de tu próxima casa.

3. La familia. Este es un punto que puede ser polémico porque hay personas que les gusta estar lo más cerca de su familia o amigos, pero hay mucha gente a la que le aterra tener cerca a sus parientes.

La solución a eso puede ser estar en un punto que no sea ni muy lejos, ni muy cerca.

4. Entretenimiento. Las zonas de entretenimiento o recreación son una buena razón por la cual a veces vale la pena alejarse un poco del trabajo o de la familia.

Por ejemplo a alguien que le gusta salir a correr, tal vez va a buscar una propiedad donde le quede cerca una zona para salir todas las mañanas a correr.

O alguien a quien le gusta salir a tomar un café muy seguido, tal vez la opción sea estar cerca de esos establecimientos.

5. El trabajo. En mi carrera de agente inmobiliario me ha tocado muchísimas veces que me compran una propiedad por la cercanía a su centro de trabajo; siempre que me dicen que les interesa la casa solo por eso, les comento que lo reflexionen porque en la actualidad se da mucho la rotación laboral y que pasaría si se cambia de empleo a una zona totalmente opuesta de la ciudad.

Bueno a pesar de esa recomendación compran la casa y unos años después me llaman para que les ayude a venderla porque ya les queda demasiado lejos de su trabajo, es hasta ese momento que entienden a lo que me refería, y cuando vendo la propiedad y les consigo ahora sí toman en cuenta ese consejo.

6. Posible comercio. Siempre hay gente emprendedora que piensa en hacer negocio en todo y ¿Porqué no hacerlo? Es aquí cuando sería una buena opción estar en una avenida o en una calle principal, donde se pueda adaptar un local comercial a la propiedad, ya sea para poner un comercio propio o bien para rentarlo.

7. ¿Coto o fraccionamiento abierto? Está es una muy buena pregunta que se debe razonar porque los fraccionamientos privados o conocidos como cotos, ofrecen amenidades que hacen de nuestro hogar algo más agradable, como tener acceso controlado al fraccionamiento las 24 horas del día, o la alberca, gimnasio o áreas verdes. 

Pero debes saber que tienes que pagar una cuota de mantenimiento durante todo el tiempo que sea propietario, y aunado a esto siempre hay personas que no pagan y se vuelve un problema constante.

En el fraccionamiento abierto no hay cuotas de mantenimiento, pero no tienes las amenidades que ofrecen los cotos.

8. Zonas demasiado comerciales. Hay fraccionamientos que con el tiempo a pesar de ser habitacionales se vuelven muy atractivos para poner comercios y con el tiempo se llenan de estos, lo cual hace que sea un verdadero problema para los vecinos que viven ahí, ya que a menudo los clientes de dichos negocios se estacionan fuera de las casas y bloquean las cocheras lo que provoca problemas para salir o entrar a las casas. 

Es por eso que debes pensarlo bien si te gusta una propiedad en una zona así, por que a la larga suele ser un gran dolor de cabeza.

9. Zona antigua o zona nueva. En las ciudades hay barrios muy antigüos y barrios muy nuevos, por lo general los primeros están en zonas muy céntricas y los segundos están en zonas más alejadas.

Esto tiene sus pros y sus contras, ya que en zonas céntricas suele haber mucho tráfico pero tienes todos los servicios y comercios a la mano, en cambio en las zonas nuevas por lo general hay menos tráfico pero suele haber menos comercios cercanos.

10. Tienes que hacer una valoración de todos los puntos anteriores y darte cuenta de la ubicación que más te convendría para ti, considerando tu zona de trabajo, la zona donde vive la mayoría de la familia, los lugares a los que te gusta frecuentar, si tienes hijos en edad de escuela es muy importante donde se ubican estás.

Es todo un conjunto de puntos que debes tomar en cuenta para seleccionar la zona donde quieres tu próxima casa, para que no te pase como a muchos clientes primerizos que solo unos pocos años después terminan vendiendo su casa porque la zona no era lo que ellos realmente necesitaban.

Si sabes de algún punto que haya faltado aquí, déjamelo en los comentarios,e encantaría leerlo.

Si requieres una asesoría personalizada en bienes raíces mándame un correo a consultoria.orp@gmail.com y con gusto te la proporcionaré.

Gabriel Ortiz G.

Agente inmobiliario