Inversiones inmobiliarias

 

En la entrada anterior hable sobre los mitos y las verdades, que existen sobre invertir en bienes raíces sin dinero o con muy poco capital, yo escribí sobre que eso es muy poco posible, por no decir que realmente es imposible, porque para comprar una propiedad tienes que tener dinero disponible y también para remodelar el inmueble en el que se invierta. Incluso cuando se compra una casa nueva muchas veces se tiene que equipar la cocina integral o los closets en caso de que se entregue sin ellos, canceles de baño, lámparas y algunos accesorios más para poder incrementar el valor de la misma, ya sea para ponerla nuevamente en venta o para ponerla en renta.

En este artículo te contaré sobre una de las mejores formas de invertir tu dinero en inmuebles, es importante precisar que en esto que publico si vas a tener que invertir dinero y a veces puede ser una cantidad fuerte, por lo que te recomiendo que antes de invertir cualquier cantidad que sea, la analices para que tengas claro cuánto dinero ocuparas en total y el tiempo estimado de retorno, así como lo que pretendes recuperar ya con la utilidad. 

Existen muchas formas de invertir en bienes raíces, aquí te quiero hablar de las que yo utilizo y que he comprobado que son excelentes inversiones.

Terreno en venta en Aguascalientes, México

Comprar casas económicas para remodelar y revender.

Esta opción tal vez es la más conocida y que millones de personas utilizan para hacer crecer su dinero de manera muy segura y relativamente rápida. Hay muchas maneras de conseguir propiedades por debajo de su valor comercial, como podrían ser:

• Remates bancarios.

• Sesiones de derechos.

• Remates en juzgados.

• Tratos directos con personas que les urge vender su propiedad y la ponen por debajo del precio comercial.

Existen más formas de conseguir propiedades, con el tiempo si tu entras en el mundo de los bienes raíces invirtiendo de esta manera, sin duda descubrirás otras formas y seguramente vas a tener tus preferidas.

En lo personal yo me enfoco en los remates bancarios y en los tratos directos con propietarios que les urge vender su propiedad, en este último caso tengo la ventaja de que soy agente inmobiliario y me buscan los dueños cuando tienen la urgencia de vender sus propiedades, para ver si les ayudo a venderlas, y si veo que son una buena oportunidad y tengo dinero yo mismo me quedo con ellas o en el caso de que no tenga los recursos se las ofrezco a otros clientes inversionistas para que ellos las compren.

En lo que va de este año 2023 he invertido en cuatro propiedades una fue una casa de interés social que me costó $550,000 la remodelación se llevó cuatro meses y antes de terminarla ya tenía al comprador, por lo que el día que firme la escritura de venta con mi cliente acababa de terminar la remodelación.

Voy a poner los números de los gastos y la ganancia para que vean que tal fue esa inversión.

• $550,000 precio de compra 

• $22,000 Costo de escrituración

• $120,000 Costo de remodelación incluyendo mano de obra.

• $692,000 Total de gastos incluyendo compra, escritura y remodelación.

• $12,000 Impuesto de la renta que pague al vender

• $704,000 Total de gastos finales

• $950,000 Precio de venta final

• $246,000 Utilidad neta final

Como podrán ver fue una muy buena ganancia que si la dividimos entre los cuatro meses nos da una ganancia de $61,500 por mes, aproximadamente un 8.7% neto mensual lo que es muy difícil conseguir en un banco o en un fondo de inversión por dicha cantidad invertida.

Ahora cabe recalcar que no siempre se puede tener ese margen de ganancia, ya que esa propiedad si me la ofrecieron realmente de oportunidad.

Puntos a tener en cuenta

También algo importante que mencionar es el tiempo que se le tiene que dedicar para supervisar que se haga el trabajo, yo tengo la ventaja que no tengo jefe, y tengo mucha flexibilidad en mis horarios lo que me permite estar en la propiedad para supervisar y ver que no falte nada.

Si tú no dispones de tanto tiempo como yo, tendrías que hacer uso de un contratista lo que hace que se te eleve el costo y disminuye tu utilidad.

Otro punto importantísimo que debes tener en cuenta antes de comprar una propiedad para revender es que estudies bien la zona para que sepas los precios de venta final, porque puede ser que pienses que puedes vender una casa a un preció por ejemplo de $1,000,000 y resulta que esa zona lo más caro que se venden es en $850,000 lo que provocaría que quedes fuera de mercado y tardes mucho tiempo en vender.

En este punto vale mucho que te asesores bien y que si se la estas comprando a un agente inmobiliario el te muestre los precios a los que se puede vender la propiedad ya remodelada, para que no se te vaya a complicar venderla.

Usa el internet para buscar propiedades en esa zona, los portales especializados son una buena opción y otra muy buena lo es Facebook porque ahí se está promocionando los inmuebles como nunca antes. De hecho yo los inmuebles que tengo en venta de mis clientes les invierto más dinero en la publicidad de esa red social que en cualquier otro portal.

Familiarizarte con los términos que se usan en bienes raíces es otra recomendación esencial para que puedas hacer buenos negocios, porque no es lo mismo un remate bancario que una sesión de derechos litigiosos de un banco y eso puede implicar una gran diferencia en el tiempo de retorno de tu inversión.

Comprar una propiedad para rentar

Esta es una de las inversiones que le encantan a miles de personas en todo el mundo ya que representan un ingreso mes con mes y cuando se tienen varias propiedades en renta se generan ingresos muy altos. En lo personal actualmente no tengo casas propias en renta pero si he tenido, solo que tuve que vender para aprovechar una oportunidad de otra propiedad que me la estaban ofreciendo a precio de remate.

Actualmente lo que sí tengo es la administración de varias propiedades en renta de mis clientes, lo que me genera ingresos en comisiones mes con mes, pero sin duda a quien más ingresos les genera es a mis clientes. Una clienta mía tiene varias propiedades lo que le genera ingresos arriba de $65,000 por mes, esto ya quitando la comisión que me paga por administrar.

En este caso no es lo más importante conseguir la casa en precio de remate, pero si la consigues así que mejor. Lo que sí es realmente importante es que sea una propiedad que puedas rentar rápido y en el precio más alto posible. Lo último implica en que tal vez tengas que invertir en hacerle mejoras o remodelación para que sea atractiva para los inquilinos, y la ubicación es lo principal a tener en cuenta cuando quieres invertir en una propiedad para ponerla en renta.

Por el momento es todo lo que veremos, si quieres que escriba sobre más formas de invertir en bienes raíces dejámelo en los comentarios, para saber de qué quieren los lectores conocer. 

Si quieres alguna asesoría en este tema o en cualquier otro referente a bienes raíces, te puedo atender a un bajo costo vía online, solo mandame un correo a consultoria.orp@gmail.com 

Gabriel Ortiz G.

Agente Inmobiliario

consultoria.orp@gmail.com

¿Verdad o mito, se puede invertir en Bienes Raíces sin dinero?

¿Se puede invertir en bienes raíces sin dinero? Muchas veces me encuentro con esta pregunta de amigos y parientes que saben que soy agente inmobiliario y me dicen que ellos quieren invertir pero no tienen dinero, pero como seguramente vieron algún video en YouTube o escucharon en un podcast que eso se puede hacer. Siempre antes de contestar a esa pregunta imaginen la escena moviendo mis ojos hacía arriba y por dentro pensando “pobre ingenuo", esas publicaciones son solo para que ellos puedan monetizar sus videos o sus podcast o incluso hasta para venderte un curso donde supuestamente vas aprender a hacerlo.

Esto que escribo aquí es solo en base a mi experiencia de ya quince años viviendo de ser agente inmobiliario y también de invertir en bienes raíces, pero resaltó invertir porque es en toda la palabra con el capital que se requiere para esas inversiones que he hecho. Puede que haya gente que opine lo contrario y con todo gusto me pueden dejar en la parte de abajo destinada a comentarios lo que piensan o como le han hecho. Ya que siempre he dicho que tal vez nadie tiene la verdad absoluta.

Empecemos considerando que si decimos que queremos invertir pero no tenemos un centavo pues desde ahí consideramos que no se puede porque se requiere capital, he oído en videos que puedes invertir tu tiempo, tal vez si, pero para comprar una propiedad inmobiliaria no puedes llegar con el dueño y decirle, “le compró su casa o terreno pero le pagaré con tiempo”, seguramente te dirán precisamente que no les hagas perder su tiempo.

En esos videos que les comentó dicen que consigas un terreno y busques a un arquitecto que te haga el proyecto, y que ya cuando lo encuentres y tenga el proyecto hecho que supuestamente pagará el arquitecto dicho proyecto, tienes que buscar al dueño y convencerlo de que aporte el inmueble en sociedad, se desarrolle el proyecto y que vendan la propiedad o propiedades ya terminadas y se repartan las ganancias entre todos. En teoría suena bien y hasta seguramente muchos se han puesto a buscar un terreno y un arquitecto inversionista, pero déjenme decirles que esos proyectos son muy costosos y los arquitectos no lo realizarán si no tienen el contrato entre el dueño y tu para que busques a el inversionista. ¿Sabes lo difícil que es que un propietario te firme ese contrato? Y también que acepte las condiciones que le ponga el inversionista, y otra pregunta en el supuesto que se acomoden los astros y se logré realizar el proyecto ¿Quién venderá la propiedad ya terminada? ¿A caso tú? En muchas ciudades o países se requiere una licencia inmobiliaria para poder hacerte cargo de eso y si no la tienes, tendrías que contratar a una inmobiliaria para realizar la promoción y venta.

Requerirán dinero para poder moverte y acudir a tus citas, en muchas ocasiones tendrás que invitar a comer a los involucrados y serás tú el que tiene que pagar la cuenta. Algunas veces se requiere que viajes a otra ciudad para ver al dueño o a alguien más que también intervenga, esos gastos van por tu cuenta, agrega la gasolina para tu vehículo, papelería que se requiera, un abogado que realice correctamente los contratos.

Como podrás ver no es tan simple como lo cuentan los supuestos expertos, tal vez ellos hacen este tipo de negocios pero ya tienen un capital que pueda solventar todos esos gastos que a la larga no son pocos.

Otra cosa que he visto que pregonan e incitan a que sus seguidores lo hagan es que compren una propiedad a crédito y luego la revende, sobre todo los fans de los libros como “Padre rico, padre pobre”, dicen que utilices el dinero de otros (de los bancos) y no el tuyo, pero veamos esta opción.

Para comprar una propiedad con crédito bancario al menos en México que es donde vivo te piden los siguiente las instituciones bancarias:

• Comprobar ingresos según el crédito que estás solicitando. Este requisito a veces hace que no te autoricen porque si no puedes demostrar solvencia nadie se arriesgará a prestarte dinero.

• Te piden de un 10% hasta un 30% de enganche dependiendo del banco. Entonces aquí si ocupas dinero aunque ya tengas autorizado el crédito.

• Gastos notariales, impuestos y comisiones del banco. Además de lo que tienes que pagar por el punto anterior tienes que desembolsar estos gastos que entre todos puede llegar hasta un 10% sobre el valor de la vivienda, así que ocupas más dinero.

• Remodelación. Si es una casa que compras barata pero requiere mucha remodelación, otra vez vas a ocupar recursos para poder llevar a cabo esas mejoras.

• Penalizaciones. Algunos créditos bancarios te penalizan si líquidas anticipadamente el crédito, así que también tienes que considerar esa parte.

Como podrás ver no es tan simple eso de invertir por medio de un crédito.

Algo relacionado también con el crédito hipotecario y que encuentras a miles de personas en internet recomendado que compres una casa por medio de crédito y la pongas en renta y que con dicho arrendamiento se pagará sola y que hasta vas a tener ganancia desde la primera renta que cobres.

Al menos en México es un mito porque si das de enganche un 10% del valor de la propiedad, la mensualidad es un hecho que va a quedar por arriba del precio que manejes de renta, así que no será una inversión sino un gasto más que tendrás mes con mes. Yo vendo muchas propiedades de gente que se dejó enganchar con esa supuesta promesa que iban hacer el negocio de su vida arrendando la propiedad que compraron a crédito y finalmente solo se convirtió en una carga que llevan cuesta arriba. Por lo que tarde o temprano buscan a alguien que les ayude a deshacerse de la propiedad y por lo general ya cuando hacen cuentas ven que tuvieron pérdidas en vez de ganancia porque la mayor parte de su mensualidad se va a los intereses del crédito.

Casa en venta en Aguascalientes, México.

Así que mi consejo en esto último es que no vayas a cometer esos errores. Yo si recomendaría que comprarán una segunda casa a crédito para rentar, siempre y cuando la casa donde vives ya la hayas terminado de pagar o que no seas inquilino, porque eso sí sería todavía más ilógico. 

Otro consejo que te dan los supuestos expertos es que no necesitas tener dinero para entrar en bienes raíces, para ser intermediario de alguien que quiere vender su propiedad y tú le ayudes a venderla. Por supuesto que necesitas prepararte para poder ofrecer un servicio de corretaje como se le conoce en el mundo inmobiliario, tienes que saber lo que estás haciendo, porque si no puede ser que no logres la venta y solo quedes mal con tu cliente.

Y como lo dije un punto anterior, en muchos lugares se requiere una licencia inmobiliaria para poder prestar el servicio de corretaje. Pero veamos un supuesto que donde tu vives no se requiere licencia y por azares del destino alguien confía en ti para que vendas su inmueble. ¿Cómo lo vas a promocionar? Si tu idea es solo ponerle una lona que diga se vende y tu teléfono, y tal vez publicarla en tus redes sociales; puede ser que cuentes con suerte pero va a ser muy difícil que logres esa venta.

En este caso se requiere invertir en publicidad, un ejemplo es lo que yo hago con las propiedades que me confían mis clientes para que las ponga en venta es que primero hago el cálculo de cuánto será mi comisión si logro vender la propiedad, por ejemplo una casa de $1,000,000.00 me dejará una comisión de $50,000 si tengo un 5% en el contrato. Lo que hago es invertir de inmediato un 10% del valor de la comisión que me ganaré sí logró la venta, entonces de entrada invierto $5,000.00 en publicidad de esa propiedad, lo que me obliga a venderla rápido para recuperar mi inversión.

La propiedad donde he ganado la comisión más alta tuve que invertir antes de venderla la cantidad de $56,000.00 ya que la comisión era de $560,000.00 porque un inmueble así no se vende solo subiéndolo a las redes sociales o a algún portal inmobiliario, sino que se tienen que impulsar las publicaciones en esos medios metiendo dinero, algunos requieren anuncios especiales en la propiedad, folletos, anuncios en la zona, anuncios en revistas especializadas o en espectaculares.

Así que en este punto puede ser que si puedas entrar sin dinero pero para que realmente ganes dinero tienes que invertir primero en ti, es decir en cursos y certificaciones para que puedas brindar una excelente asesoría a tus clientes y después invertir en publicidad para las propiedades que estás promoviendo.

Para concluir con este artículo me gustaría responder a la pregunta inicial diciendo que es una verdad a medias y un mito a medias, pero para mi se inclina mucho más la balanza hacía el mito. Me gustaría saber tu opinión y leerla en los comentarios en la parte de abajo.

Si requieres una asesoría personalizada mándame un correo a consultoria.orp@gmail.com el costo es muy bajo.

Gabriel Ortiz G.

Agente Inmobiliario

consultoria.orp@gmail.com

Pasos para tramitar tu crédito Infonavit (primera parte)

Con esta nueva entrada comenzaremos con una serie para explicar cómo puedes tramitar tu mismo el crédito Infonavit, ya sea por que vas a comprar una casa o a pagar la hipoteca que tienes con algún banco o institución de crédito.

El primer paso parece obvio pero es increíble la cantidad de gente que quiere saltar este punto, el cual consiste en que tienes que checar tu precalificación para que sepas de cuánto dinero dispones para la compra de tu casa. Como lo dije hay muchas personas que me llaman para preguntar sobre un inmueble de los que tenemos en la inmobiliaria y les digo las características y el precio y después les pregunto que como les interesa comprar, ¿si de contado o por medio de un crédito? a lo que me responden que por medio del crédito Infonavit y cuando les pregunto ¿Cuánto les presta el Infonavit o de cuánto es su precalificación? me contestan que todavía no la checan pero que si creen ajustar la casa ya que tienen tiempo cotizando y nunca lo han usado.

Terreno en venta en Aguascalientes, México.

Desgraciadamente no es posible saber cuanto es el importe de su crédito si no sacas su precalificación, anteriormente se podía checar solo con el número de seguro social y fecha de nacimiento, pero ahora solo se puede si tiene abierta lo que es “Mi cuenta Infonavit”, si no es ahí, déjenme decirles que es imposible sacarla de otra forma.

Por eso el primer paso es abrir la cuenta si es que todavía no la tiene. Ya tenemos una entrada donde hablamos sobre ese tema más a fondo, te dejaré el enlace para que le des una revisada en caso de que tengas dudas como abrirla.

Ya teniendo tu cuenta Infonavit en el menú puedes sacar tu precalificación, solo tienes que seguir los pasos que te pide el sistema, vas a tener que poner algunos datos que se te piden para la consulta en el buró de crédito, son datos muy simples que siempre tiene a la mano uno, como tú domicilio, teléfono, datos bancarios en caso de que cuentes con alguna tarjeta de crédito, o un crédito automotriz o hipotecario.

Ya con esos datos te van aparecer las opciones que tienes disponible para comprar tu casa o terreno, o pagar la hipoteca que tengas con algún banco. También te va aparecer el pago mensual que tendrás por el crédito, etc.

Es importante que conozcas tu precalificación antes de aventurarte a buscar casa y sepas la cantidad que te puede prestar el instituto, también si tienes algún dinero disponible para poder comprar una propiedad de mayor precio al que tienes disponible en la precalificación.

En base a lo anterior si ya conseguiste la casa que quieres comprar y tienes que hacer tú mismo el trámite del crédito, tienes que tener mucha paciencia porque es una tarea que si bien no es muy difícil, tampoco es algo tan fácil. Esto por lo general pasa cuando es una compra de trato directo, es decir que no hay un intermediario de por medio como un agente inmobiliario o una inmobiliaria, ya que si ese fuera el caso tu asesor te tendría que hacer dicho trámite.

El primer paso es mandar hacer el avalúo, para lo que tienes que solicitar varios documentos al propietario de la vivienda, que son los siguientes:

1. Copia de su identificación oficial.

2. Copia de su CURP.

3. Copia de su constancia de situación fiscal.

4. Copia del último recibo de agua de la propiedad.

5. Copia del pago del predial del presente año.

6. Copia del número oficial.

7. Copia de las escrituras de la casa que quieres comprar.

El valuador también solicitará los siguientes documentos tuyos por ser el comprador:

1. Copia de tú identificación oficial.

2. Copia de tu CURP.

3. Copia de tu constancia de situación fiscal.

4. Llenar la solicitud de avalúo (esta la puedes descargar desde tu cuenta Infonavit o directamente en el buscador de Google).

Tienes que seleccionar un valuador, la lista de los autorizados en tu ciudad los puedes descargar también desde tu cuenta Infonavit o también puedes ir al centro de atención que te quede más cerca, pero en la cuenta es más fácil y te ahorras la vuelta y el tiempo perdido en el Infonavit.

El costo del avalúo varía según la ciudad, en Aguascalientes que es donde yo vivo y trabajo el promedio es de $3,000.00 que por lo general te piden el 50% cuando lo mandas hacer y el resto cuando te lo entregan.

Mientras te hacen el avalúo que se tarda aproximadamente una semana en tenerlo listo, tienes que solicitar los siguientes documentos del dueño que tienes que presentar en el centro de atención de Infonavit junto con los tuyos, te voy a dejar la lista de todo lo que tienes que presentar.

1. Solicitud de crédito Infonavit (en dos tantos debidamente llena y firmada).

2. Copia de tu credencial de elector o pasaporte vigente.

3. Tú comprobante de domicilio en original y copia.

4. Acta de nacimiento en original y copia y si eres casado por sociedad conyugal también tienes que agregar el acta de matrimonio y acta de tu cónyuge en original y copias.

5. Copia de tu CURP.

6. Copia de tu constancia de situación fiscal.

7. Certificado del taller saber más para decidir mejor (este lo tienes que realizar en tu cuenta Infonavit).

8. Avalúo en original y dos copias

Lo que sigue es todo de parte del dueño de la propiedad.

9. Copia de la credencial de elector del dueño.

10. Copia de su CURP.

11. Copia de la constancia de situación fiscal.

12. Estado de cuenta bancario reciente a nombre del propietario que contenga clabe interbancaria, RFC con homoclave y nombre completo.  Este es muy importante porque es donde le van a depositar al dueño el pago de la venta de su casa.

13. Acta de nacimiento original reciente y si eres casado por sociedad conyugal también tienes que agregar el acta de matrimonio y acta de tu cónyuge en original y copias.

14. Constancia de no adeudo predial.

15. Constancia de no adeudo de agua.

16. Constancia del número oficial.

17. Escritura de la propiedad (en algunas ciudades te piden que lleves copia y en otras te piden la original, por lo que es conveniente que primero vayas a preguntar al centro de atención de tu ciudad).

El expediente se conforma con todos esos documentos, que tienes que presentar en el centro de atención de Infonavit y te van a pedir también que presentes tu credencial de elector en original o tu pasaporte según sea el caso, esto para identificar que si eres tú el derechohabiente.

En el momento te revisan los documentos y hacen la captura en el sistema y si todos los datos de la solicitud de crédito y los documentos están correctos te imprimirá la constancia de crédito que es el documento que tendrás que llevar al notario junto con el expediente para que el siga con el trámite. 

Si requieres una asesoría personalizada con gusto podemos apoyarte, solo tienes que mandar un correo a consultoria.orp@gmail.com. 

Déjame tus comentarios en la parte de abajo, me encantará leerte.

En la próxima entrada te hablaré de lo que sigue ya cuando tienes la autorización del crédito.

Gabriel Ortiz G.

Agente Inmobiliario

consultoria.orp@gmail.com

Genera ingresos rentando una habitación de tu casa

 En esta ocasión les quiero hablar sobre como se puede obtener dinero extra rentando una habitación de tu casa, ya sea propia o incluso si tú estás rentando dónde vives.

Se dice que nunca cae mal un dinero extra, y hay personas que parece que el dinero les llega de todas partes y nunca tienen problemas financieros, pero también hay más personas a las que llegar al final de la quincena con algo de saldo todavía en su cuenta de nómina es complicado y a veces tienen que recurrir a préstamos o incluso a empeñar sus cosas para librar la quincena.

Aunque se dice que el dinero no compra la felicidad no tengo duda de que es mejor tenerlo que carecer de el.

Es por eso que aquí te doy un consejo de como sacar provecho a tu casa para que tengas un dinero extra seguro cada mes.

Si eres el propietario de la casa donde vives ya sea que la estés pagando o que ya la hayas terminado de pagar no importa el caso, o si por otro lado estás rentando la casa o departamento donde vives y tiene más de una habitación puedes sacar provecho y en este último caso si es arrendamiento donde vives te podrás ayudar con la renta mensual y así te quedará a final del mes algo de dinero adicional.

Considero importante que antes de poner en renta una parte de tu casa reflexiones sobre la meta u objetivo que quieres lograr con el dinero que puedas obtener por dicha renta. Esto es para que el dinero que llegue no se vaya de inmediato sin que represente algún beneficio real para ti.

Por ejemplo si tienes alguna deuda en tu tarjeta de crédito y que apenas alcanzas a pagar el mínimo requerido mensual, sabrás que estás prácticamente tirando a la basura ese dinero que pagas al mes. Tu objetivo podría ser que lo que recaudes mensualmente lo abones directamente a tu tarjeta de crédito, esto adicionalmente a tu pago mínimo mensual y así en un corto tiempo podrías liberarte de esa deuda.

Otro punto podría ser que con ese dinero lo puedas ahorrar para dar el enganche para comprar un auto o para cambiar talvez tu equipo de cómputo que ya esté probablemente dando problemas porque ya tienes tiempo con el. 

Un amigo usa el dinero que obtiene por la renta de las habitaciones de su casa para irse de vacaciones cada año sin que estás representen una deuda para el.

Es por eso que tengas claro el motivo antes de empezar a rentar una parte de tu casa y así puedas sacar el máximo provecho sobre lo que obtengas mes con mes.

Se de personas que sacan un buen provecho a una propiedad rentando cada recamara a una o dos personas por lo general estudiantes o trabajadores de empresas que viven en otra ciudad y todos los fines de semana regresan a su lugar de residencia.

Si tú actualmente estás rentando un departamento o una casa que tiene como dije anteriormente más de una recamara, podrías ayudarte a pagar la renta mensual, poniendo en arrendamiento las recamaras que no uses, puedes poner en cada recamara a una o dos personas y tal vez hasta puedas sacar la renta mensual que pagas con lo que les cobres a ellos.

Yo tengo a una vecina que es dueña de la casa donde vive porque se la heredaron sus padres y ella renta su cochera a otro vecino que tiene varios vehículos que no caben en su casa y lo resuelve metiendo un carro en la cochera de mi vecina y ella se lleva un pago mensual que le ayuda con sus gastos ordinarios.

Si vas a rentar habitaciones es importante considerar que al menos tienes que invertir en una cama para tu inquilino y tal vez una mesita de noche o un pequeño buró. Estos son gastos que recuperarás muy rápido porque por lo general se compran muebles economicos.

Ya sea que pongas en renta una habitación o tu cochera, tienes que considerar lo que ello implica porque tú sala-comedor, baño, cocina y patio se volverán áreas comunes para tus inquilinos, ya que tendrán que hacer uso de ellos y ya no tendrás la privacidad que tenías cuando estaba tu solo.

En el caso de que rentes la cochera no tendrás que preocuparte por lo anterior, tal vez solo un poco de ruido cuando se abra el portón y entre el auto. 

También puede ser que la cochera la puedas adaptar como un local comercial y se pueda rentar, si es ese el caso podrías cobrar mucho más que si la rentas solo para que metan un auto, pero también las molestias pueden ser más cuando es un local comercial por el ruido que pueda provocar el comercio que se instale ahí.

Hay cosas que tienes que considerar a la hora de poner en renta una parte de tu casa; lo primero es que debes hacer un contrato de arrendamiento para que quedes protegido en caso de que no te paguen la renta, puedas desalojar y cobrar los adeudos. 

En dicho contrato se tiene que estipular que servicios incluyen y que áreas comunes de la propiedad puede hacer uso tu inquilino. Otra cosa muy importante es sobre las visitas que pueda recibir tu inquilino en la propiedad, porque puede ser una molestia si recibe muchas visitas y tú no estás acostumbrado a eso.

Otro aspecto importante es que si tú no eres el dueño del inmueble, sino que eres también inquilino, tienes que pedir al dueño que se agregue una cláusula al contrato donde se especifique que te permite subarrendar la propiedad, para evitar problemas legales a futuro.

Siempre tienes que tener en mente que el hecho de que pongas en renta cualquier tipo de propiedad puede ser que se presenten molestias para ti, pero también es importante que sepas que son más los pros que los contras y es uno de los mejores negocios y lo que más ganancias a largo plazo representa.

Si tienes dudas al respecto de esto que te presenté puedes concertar una cita conmigo para brindarte asesoría personalizada online y resolver tus dudas y ayudar a que puedas generar ingresos adicionales a los que ya tienes. Contactame por correo electrónico a consultoria.orp@gmail.com y con gusto estaré en contacto.

Me gustaría ver sus comentarios y si quieren que hable sobre algo relacionado a los bienes raíces lo tomaré en cuenta para próximas publicaciones.

Gabriel Ortiz G.

Agente inmobiliario

consultoria.orp@gmail.com

¿Puedo traspasar mi casa si tengo un crédito Infonavit?

 ¿Puedo traspasar mi casa si tengo un crédito Infonavit?

En México el crédito Infonavit talvez es el más utilizado como crédito hipotecario, por la facilidad que tiene acceder a el, aunque anteriormente no era la mejor opción, de hecho para mí está una de las peores opciones en el mercado, pero como dije al inicio la facilidad que tiene de acceder a el porque cualquier trabajador que cotiza al IMSS tiene derecho a usarlo.

Solo se tiene que elegir una vivienda ya sea nueva o usada y comenzar el trámite, pero hasta hace unos pocos años era un crédito en salarios mínimos lo que provocaba que las personas de menores ingresos se les incrementará el capital cada inicio de año y lo que se volvía una deuda interminable.

Actualmente son créditos en pesos por lo que ya no sube el capital cada año y eso ayuda mucho más.

Mucha gente que tiene una casa con crédito Infonavit, con el paso del tiempo se quieren deshacer de ellas por diversos motivos, de los cuales no es el tema de este artículo, talvez escriba uno sobre ese tema pero será en otra ocasión.

A mí como agente inmobiliario me llegan clientes frecuentemente que me piden que les ayude a traspasar su casa que están pagando a dicho instituto. Siempre les pregunto el motivo para ver si es viable la opción de que se deshagan de la casa y checo el saldo actual del crédito, para ver cuánto les puede quedar en caso de que se haga el trato.

Cabe mencionar que es muy importante que para el Infonavit no está permitido hacer un traspaso como tal, primero explicaré lo que es un traspaso o lo que la mayoría de la gente cree que es un traspaso.

Un traspaso como tal es que se haga un contrato entre quin quiere traspasar y quién quiere comprar el traspaso, es decir que el dueño pide una cantidad de dinero y al recibir dicha cantidad el comprador recibe la posesión y a partir de ese momento el pagará las mensualidades de ahí en adelante, pero el crédito queda a nombre del dueño original porque hasta que se liquide el total de la hipoteca se puede cambiar de nombre la escritura de la casa.

Este tipo de traspasos son los que no acepta el Infonavit, porque legalmente pueden producir muchos problemas.

¿Pero qué es lo que acepta Infonavit? 

El Infonavit si te permite vender una casa que actualmente no se le haya liquidado, pero la manera correcta de hacerlo es que sea de contado, es decir que tú comprador tenga la cantidad exacta que tú estás pidiendo por ella, cabe mencionar que de dicha cantidad se tiene que liquidar el crédito, pondré un ejemplo:

La casa que quieres vender actualmente tiene un valor avalúo de $700,000 y es el precio que pusiste y el cliente decide que te la pagará a ese precio (eso casi nunca pasa, casi siempre pagan menos que el valor avalúo), pero tu saldo del crédito es de $250,000 se tiene que hacer un contrato de promesa de venta donde se mencioné ese adeudo y que será cubierto antes de firmar la escritura. El comprador te tendría que dar un anticipo por la cantidad del crédito actual para que sea liquidado el saldo. Una vez liquidado el crédito se puede proceder a la firma de escritura, para esto es importante que tú notario de confianza te asesoré para que vean el tema de la cancelación de hipoteca y la firma de escritura, también te puede ayudar tu agente inmobiliario si es que tienes uno.

Ahora tenemos el segundo caso, cuando tú comprador quiere pagar con su crédito Infonavit, en este caso, se tiene que cubrir con el crédito la cantidad total que se pide por la casa, en el caso del ejemplo anterior eran $700,000 el cliente si no ajusta esa cantidad el tendría que pagar la diferencia para ajustar el total. Supongamos que si la alcanza y tú saldo deudor como en el ejemplo anterior es de $250,000 en este caso se tiene que solicitar a Infonavit lo que se llama "carta saldo", la cuál es el documento que certifica la cantidad real que se le debe al instituto y que al momento de que dispare el pago ellos se quedan con el importe que viene en la carta saldo lo que automáticamente genera que tú crédito sea liquidado y el nuevo dueño reciba libre de gravamen la propiedad.

Es importante que sepan que el Infonavit no trabaja de manera estandarizada en todos los estados del país, si no que cada oficina pone sus propias reglas dependiendo de los empleados y nosotros como agentes inmobiliarios o ustedes cómo usuarios directos tienen que cumplir los requisitos que pidan en su ciudad.

También lo importante es que sepan que si pueden vender una casa o departamento que todavía se está pagando a dicho instituto, pero que estén concientes de que el crédito tiene que quedar liquidado para realizar la venta.

Si requieres más información al respecto con gusto te puedo ofrecer una asesoría personalizada, solo tienes que ponerte en contacto conmigo, mándame un correo a consultoria.orp@gmail.com y con gusto te ayudaré.

Me gustaría ver en los comentarios que opinas sobre este tema que les estoy presentando y sobre que otros quisieran que escriba, déjenme sus comentarios con gusto los leeré.

Gabriel Ortiz G.

Agente inmobiliario

consultoria.orp@gmail.com